[摘要] 随着中国经济发展步入“新常态”，中国房地产行业也迎来了“新常态”。房地产行业的“新常态”是理性回归市场，体现真实需求。而新常态的特征是“平稳增长，分化调整，求异创新”。
2014年是房地产商转型突出的一年，叠加中国宏观经济进入常态，所有地产公司不得不走向转型之路。
首先做诶住宅开发，商业持有，写字楼综合体开发上三大领域的龙头老大，万科，万达和绿地，这三家
公司也都转向了地产金融，当然他们的金融化路径也大有不同。
房地产市场的新常态会是一个相当长的时间，预计会持续到2025年，新常态下的房地产金融化也会必
然发生，而且很可能会在未来三年内发生，也就是换挡期的主要改革方向，金融改革跟整个房地产行业密切
相关。
“新常态”下的房地产金融
自2009年开始，“地产金融化”的势头便已经萌发，无论是入股银行、设立房地产基金，还是为REITs
做准备，地产和金融的结合越来越紧密；无论对开发商还是置业者，在开发资金筹措、项目投资、住宅消费
、商业地产中，专业地产金融服务都是不可或缺的一环，房地产金融化已成为业内共识。
房地产金融化的行业背景是房地产已进入存量时代，大规模的住宅、商业、写字楼等资产价值需要被重
新梳理和管理，这将改变传统的房地产开发单纯卖房子的状态，需要更懂运营的人，从而对房地产专业人士
提出更高的要求。
三巨头的金融化路径
绿地的金融化思路是，将金融作为其他业务的辅助，并逐渐建立全牌照的金融集团。绿地已有小额贷
款公司，可扶持中小企业的发展；通过IPO直投及企业并购，控股一批“绿地系”企业。通过对潜力企业财
务结构的投资优化，获取资产增值；设立产业基金参与国资改革，入股地方国企，将其改制成混合所有
制。
而万科的金融化路径模仿的是凯德、铁狮门等地产基金的模式。从2010年以来，万科对旗下资产进行
重新梳理，根据产品线开展以社区商业、购物中心等作为基础资产的各类REITs试验，目前已经与凯雷、东
方藏山、领汇等机构展开合作。
万达指出，公司正在向轻资产运营转变。分析人士认为，商业地产的“重资产模式”中，主要来
源于物业销售收入和自持物业的；而“轻资产模式”中，主要来源于租金收入分成。万达金融化正是持
有物业的“轻重并举”。
整合后的想象空间大，但高速扩张和多领域投资带来的“副作用”也不容小觑，内部管控和效率应
当及时提升。
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