随着政策的落地，房地产市场逐步进入上升周期。但纵观4月楼市，一二线城市明显好于三四线城市，而在销售积极的一二线城市，也并不是呈现全面热销的局面。总体而言，只有性价比较高的产品才会受到购房者的青睐，而近期有3类热销项目抢跑，且各具特色。
第1类：区域内稀缺高端住宅受关注
据悉，4月截止目前，北京8万元/平米以上豪宅累计收金90亿元。政策持续宽松，北京高端市场已现回暖，而在其他城市，亦有项目引发抢购。当降准、降息轮番上演，330新政再出击，楼市在政策波动中悄然变化，改善客群入市如猛虎。正如北京市场呈现豪宅火热现象，放眼至，豪宅则是当下产品中具热度的话题。
提到豪宅，不能不说其稀缺性，在区域内首屈一指的豪宅，往往可以赚足关注度。2015年4月，上海大宁金茂府入市，起价700万元/套，首开揽金21.2亿元，引发舆论关注。金茂府吸金无数，在于其稀缺豪宅的定位，项目地处闸北内中环之间，周边3公里内无竞品，为区域内高端改善客群聚焦点，且板块内土地资源渐少，其豪宅品质带来的潜力看涨。在深圳，招商海上世界双玺同样借力稀缺性及前景而备受追捧。
我们认为，高端住宅热销是政策宽松背景下市场正常反映。前期限贷政策抑制改善性需求，而随着二套房购房政策松绑，高端改善客群有政策空间去操作，这部分客群具备资金实力，迅速带动相应市场的兴起。
虽然中央层面明确支持自住及改善性需求，但并不意味着是个刚需盘就能热销。刚需项目占据政策利好的同时也面临激烈同质产品竞争压力，能够脱颖而出的项目须内外兼具，即在内，户型、价格合理，匹配目标客群；在外，周边配套较为完善，日常生活无虑。
典型如北京首开国风美唐，完善的配套鼎力项目屡开屡火。产品层面，首开国风美唐定位刚需，主打两居三居单位，此次推出臻观系列，为90-127平米的两三房，迎合首置、首改需求；配套层面，项目周边将日常生活所需的交通、商业、医疗、教育等全覆盖，不仅紧邻地铁，而且坐拥680公顷奥林匹克公园，基础设施无缺。由此，可看到，2014年首开国风美唐创造千人入场，热销14亿元的奇迹，2015年项目加推，再引700组客户抢购，吸金7个亿，实现屡次开盘屡次热销。
跟随政策方向，伺机行事，创造卖点，这也是项目顺势热销的明智之举。即可利用首付做文章，让低首付大行其道，又可结盟银行，以利率优惠刺激客户动心。
采取低首付策略，依然是项目促销的可行性方案。3月末时，我们曾推出文章，表明目前市场低首付策略是房企营销一大方向，而如今，低首付出鞘，项目随市热销。4月18日，厦门泰禾首玺加推院落和复墅产品，开盘认购即可享受首付10%起优惠，当日所推371套房源几近售罄，吸金5亿元。值得关注的是，此次推出300多套房源，吸引了千余名客户入场，3个人争抢一套房，我们判断，首付优惠降低置业门槛，激发了客户置业冲动，在营销层面，促销效果可观，可行性强。
合作银行利率优惠，为客户减负助推项目成交。除了低首付，利率优惠的作用也不可小觑。典型如江门碧桂园.翡翠湾，4月初，项目所在地银行公开首套房商贷利率享受低至9折钜惠，随后，碧桂园.翡翠湾便推出剑桥郡2期103-118平米3居房源，一时吸引百名客户拥至售楼处，仅40，推出房源去化8成。目前，银行降低房贷利率还未铺开，项目合作银行给予客户利率优惠，即绑架了有效卖点，又可快速吸引客户。
综上，市场回暖已抬头，但不意味所有项目都能够迅速吸金，项目热销必须“干货”十足，豪宅坐享稀缺性，刚需彰显性价比。而展望未来，5月份将是房企开足马力的一个月，项目入市层面，我们建议房企可侧重一下高端市场。一则，高端市场的需求正处于刺激阶段，前期的观望情绪在转变，信心在复苏，5月份是个好时机；二则，相比于其他产品，高端项目的资金回笼能力强，一个豪宅项目可抵百套乃至千套刚需房源，销售贡献比重大。
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