任志强说，从目前房屋产权结构来看，真正商品房的比例并不高，大部分是非商品房和房改房等，而这些住房并不能满足城镇化需求。
“城乡住房的比例仍然很低，还需要进行大量的改善，按照房屋年龄计算，八九十年代所建住房比例仍然很大，改善型的需求在未来的发展过程中总量需求很大。”任志强说，“6月份20个重点监测城市的销售翻了一番，和去年同期相比增长速度非常快，增长了5%到7%，这个增长速度说明目前房地产不是没有需求的。”
任志强是在正在举办的博鳌·21世纪房地产论坛上作出上述表述的。任志强说，从目前房屋产权结构来看，真正商品房的比例并不高，大部分是非商品房和房改房等，而这些住房并不能满足城镇化需求。
任志强在论坛上介绍，2010年住房普查的时候，城镇居民拥有住房比例基本上达到了1：1，这其中有相当一部分是破旧住房，其中自建住房占比为16.4%，这个部分也是政府提出来的城市危旧房改造，这些需求约占城市住房总量的20%。
“尽管现在从面积和套数来看，尽管已经满足了一定的城市住房需求，但实际上需要改善的还有很多。”任志强说，目前拥有第二套住房的居民所占比例是迅速增长，个别城市高比例已经达到了18%，但是因为国家对房屋限购，拥有了第二套住房就不能再购买第三套，所以这种限制与国际上相比还有相当的差距，所以改善型需求增长会比较明显。
任志强说，以上这些原因导致国内楼市还有相当一部分的城镇发展需求，但是从房屋竣工量上进行测算，实际上已经达到了顶峰。
“为什么中国没有像世界其他国家同等情形下出现的城镇化高速发展，恰恰是因为户籍制度限制了整个城市化进程。”任志强说，“与户籍制度相关的是土地制度，农村的户籍和土地制度是紧密相连的，包括了养老设施、条件。如果农民的退休和养老保险得不到保障的话，中国的城镇化还需要很长时间，也不能满足未来经济发展需求。”
此外，任志强也认为，目前的国内楼市的房地产库存仍有6亿多平方米，“高居不下”，所以消化库存仍然是一个长期的过程，而且地区之间的分化也在逐步拉开，并且差距越来越大。
“在现有阶段政策不变的情况下，我觉得维持现状竣工总量已经很高了，大概是13亿平方米的竣工量，16亿平方米左右的总竣工量。所以想房地产投资继续拉动中国经济，已经处于比较难的情况。”任志强说，其预计未来房地产投资的增长水平会维持在一个比较低的增长速度，今年6月份的投资增长速度仍在下降，其中房地产投资主要是一线城市在拉动。
“如果我们的正粗做了一定的调整，未来的需求还是存在的。但是已经拥有的存量和开工量也难以维持持续的房地产投资高增长。”任志强后说。
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