在过去的3年多时间里，中国营改增稳步推进并取得了较大进展：目前交通运输业、部分现代服务业、铁路运输业、邮政服务业、电信业陆续展开试点，试点地区也从上海扩大到10个省市，再扩大到范围。此外，值得一提的是，本次营改增过程中，新增11%和6%两档税率，逐步形成了17%、13%、11%及6%四挡阶梯式税率，有助于在过渡期针对性减轻相关试点行业税负。
2015年是十二五规划的收官之年，7月27日国家税务总局召开的新闻通报会中明确指出，按照改革计划，今年要完成生活服务业、建筑业和不动产、金融保险业等行业营改增，预计下半年这些行业将纳入营改增试点，其中，根据预测，不动产有偿转让、建筑业改征11%税率的增值税，金融业、生活服务业按照6%的税率征收增值税。
总体来看，营改增是一个循序渐进的过程，营改增的推进有利于建立健全有利于科学发展的税收制度，促进经济结构调整，规范税制，合理税负，有助于基本消除重复征税。
按照计划，不动产的有偿转让将会在2015年下半年完成营业税改征增值税，房地产企业也将纳入增值税链条中。在这种情况下，从税负以及经营业绩两个方面分析营改增对于房地产企业的影响。但由于在分析过程中，涉及房地产企业在上游环节的增值税进项抵扣，因此，为了便于分析，在此之前，我们先对整个不动产销售中的增值税链条尤其是上一环节的增值税情况进行简单的梳理。
房地产企业的上游主要有政府国土资源主管部门(出让土地使用权，对房企形成土地成本)、建筑安装公司(提供建筑安装服务，对房企形成建安成本)、建筑安装材料供应商(提供建筑安装材料，对房企形成建安成本)、金融机构(提供贷款，对房企形成资本化利息成本)以及咨询公司、开发设计服务公司等。
其中，建安公司与金融机构将在今年纳入营改增试点，预计营改增后，建安公司与金融机构将分别按照11%、6%的税率缴纳增值税；建安材料供应商原本就是增值税的纳税人，根据增值税优惠政策，按照3%的征收率征收增值税；咨询公司与开发设计服务公司从2012年起试点营改增，按照6%的税率征收增值税。
对于房企购置土地这一环节中，由于土地出让金不属于增值税征税范围，无法开具增值税专用发票，因此土地成本无法进行增值税进项抵扣。但考虑到不显著增加企业税负的营改增总体指导方针，国税总局出台相关特别政策允许房企土地成本进行进项抵扣也存在一定的可能性。
通过梳理，我们发现分析营改增对于房企影响的关键因素在于土地成本是否能够进行进项抵扣，为此我们在下面分析的过程中针对土地成本是否抵扣进行了分大类讨论。
此外，为了更为清楚的分析营改增对于房企经营业绩的影响，我们分别对房企的收入、成本、营业税金及附加进行了详细分析，在此基础上后对房企的经营业绩进行了测算分析。
在不动产有偿转让实施营改增后，房地产企业需采取措施控制风险，或利用增值税可抵扣的制度在合法的范围内采取对公司经营有利的举措。
对不动产进行精装修再进行出售，由于精装修后，可以抵扣的成本占比提升，与营改增前相比，可降低税负，增加利润。当然，前提是精装修要能够带来足够的毛利。
此外，在精装修中，为不动产配置家具，将家具与不动产打包一起销售，使得购置家具的成本在取得17%的增值税进项税抵扣的同时，只需缴纳11%的增值税销项税，是一个看得见的盈利渠道。
提高企业自身在产业链中的供求地位，提高自身议价能力，可以减轻甚至避免上游供应商税负转嫁的风险。在我们的测算模型中，已经指出上游建筑商税负转嫁能力越弱，营改增对于房企越有利。当然，对于议价能力较弱的房企，在上游建筑商完全转嫁税负的情况下，可以通过延伸产业链，自行实施建筑安装也是应对营改增的可行方案。
若房地产企业存在业务金额较小的项目或业务，并符合税法规定的标准，可将业务分拆，设立子公司，新设子公司申请成为增值税小规模纳税人，按照3%的征收率征税，对于取得进项税抵扣较少的项目或业务，将是一个很好的避税方法。
例如公司A同时拥有房地产业务与建筑安装业务，其中建筑安装业务的业务量小，且能够取得增值税专用发票的金额较小。因公司房地产业务量较大，公司不能按照小规模纳税人的规定进行简易征收，建筑安装业务将采用11%的增值税率，承担较多税负。而如果将公司分拆，将建筑安装业务单独成立子公司，其也单独纳税，并可享受小规模纳税人3%的征收率，从而降低税负。
加强内部控制管理，尤其在上游供应商的管理上，争取对增值税业务取得所有可抵扣的增值税专用发票。从经验来看，规模更大更正规的企业更有能力按规定开具增值税专用发票。因此企业需要精选优质供应商，可在此环节减轻企业的增值税税负。
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