[摘要] 回顾中国房地产调控政策的变迁，从过去早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点：住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。
回顾中国房地产调控政策的变迁，从过去早的“抑制房价过快上涨”，到后来的“增加有效供给”，到今天的“化解库存”，说明中国房地产已经迎来了真正的行业转折点：住房已经从以前的短缺到了今天的过剩。
在中国住房进入过剩阶段之后，房地产作为中国经济重要拉动力的好日子基本已经结束，房地产已经从中国经济增长的引擎很有可能成为中国经济的拖累。
中国住建部提供的数据显示，包括农村在内，中国自有房比例已经高达89%。
无论中国的房价怎么涨，总会有一些房地产泡沫即将破裂，房地产市场马上崩盘的声音。普通购房者惧于这些声音迟迟不敢下手，毕竟对于大多数人来说买房花费了自己大半生的积蓄。
事实上，如果剔除通货膨胀的因素，二十年后中国便宜的东西有可能就是房子。
说十年后房子便宜，是相对人均收入而言的，比如现在人均月收入是3000元、房屋均价是每平方8500元，而十年后人均月收入是1万元时，房屋均价可能是每平方12000元，相对而言，房屋的价格当然比现在便宜多了，因此，现在高价买的房屋放到十年后非但不保值增值，还会严重贬值!
对比古今中外房价，中国现在的房价处在房价高时期，以目前的房价，一个年收入8万元的家庭，全家不吃不喝整整15年才能买得起一套100平米的三居室普通商品房，这个代价是非常高的。
房价如果继续上涨，社会各方面都无法承受，既然无法承受，房价就失去了上涨的动力，也就是说现在的房价，相对老百姓的收入来说确实已经到顶了。
中国已经实施了十几年的“土地财政”政策，随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。
也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。
著名离岸资产配置专家刘磊认为，未来房地产市场另一个不利因素是人口红利的消失。
根据统计数据，中国0~14岁人口比重从上个世纪六七十年代到现在一路下滑，到2010年已经降为16.6%。在未来10年，中国23~28岁的生育旺盛期女性的数量将萎缩44.3%，如果生育率没有明显提升，0~14岁人口占总人口的比例将降至10%以下。
对此，人口学者判断，中国人口负增长的大势已定，21世纪中国面临的大风险就是人口负增长造成的风险。即使现在开放了对二孩的限制，但就目前抚养一个孩子的耗费与居民收入的矛盾，也很难令政策带来拉动人口增长的效果。
中国社会现在已经步入“老龄化”国家，再过十年，中国社会将会更加衰老，年轻人将成为“稀缺”一代，对房屋的需求将会大幅度降低。
目前的社会中坚是60后、70后的这批人，这些人的消费能力和购买力无疑是整个社会中强的，市场上购买别墅和豪车的基本上都是这批人，这些人中的许多人现在拥有不止一套高档商品房，而这批人的后代恰恰都是“独一代(独生子女一代)”。
十几年后“独一代们”也长大成人了，这些“独一代”从父母和祖父母那里继承的房屋将达到“人均三套房”的水平，请问“独一代”如何消耗这些房屋呢?只能或租或卖吧?可是指望同为“独一代”的同龄人互相“接盘”无疑是天方夜谭!
财政部新发布的数据表明：今年1月到8月，国有土地使用权出让收入17599亿元，同比减少10950亿元，下降38.4%。如此大规模和大幅度的下滑，史所罕见。地方政府的钱袋子瘪了许多，持续多年的土地财政正面临着严重挑战。
我国政府收入，主要分为一般公共预算收入和政府性基金预算收入。
且看今年1月到8月的情况：一般公共预算收入103521亿元，同口径增长5.2%，其中地方本级一般公共预算收入4993亿元，同口径增长2.3%;政府性基金预算收入23399亿元，同口径下降29.8%，其中地方本级政府性基金预算收入20764亿元，同口径下降32.8%;一般公共预算支出102864亿元，同口径增长13.5%，其中地方一般公共预算支出10745亿元，同口径增长23.16%。
从结构上看，政府性基金预算收入占政府总收入的近二成，其中土地出让金占政府性基金预算收入的七成多。
土地出让金是地方本级公共预算收入的三倍多，可见地方政府高度依赖卖地款。地方公共预算支出总额比收入总额多了一倍多，严重入不敷出。
从增幅上看，地方政府公共预算支出增幅是收入增幅的10倍!加之地方政府性基金预算收入大降三成多，其中土地出让金大降近四成，地方政府的日子实在难过。
进入本世纪以来，我国房地产市场经历了飞跃式发展，土地出让金也呈暴发式增长，从2001年的1295亿元，持续增长至2014年的42606亿元，暴增32倍，年均复合增长率约25%。
随着“地王”时代的结束，“卖地财政”越来越难以为继，政府部门开始转变思路，将逐渐从“土地财政”向“物业财政”模式转变。
也就是向房屋持有人征收’物业税”的方式取得新的源源不断的财政收入，这无疑会增加房屋所有人的持有成本，降低房屋作为家庭财富的吸引力。
从地方债务对土地财政依赖程度来推测，从长期看地方有可能在商品住房上达到双极限：
即一方面有可能将地价房价抬高到极限，另一方面又有可能将居住用地的供应源源不断地维持到极限。从种种迹象看，特别是从住房库存数据看，这个双极限或许正在逼近。
此外，那些目前经济发达的地区，持续吸引外来人口流入，是促使房价不断走高的主要因素之一。
但是随着区域经济开发步伐的加大和产业资本向欠发达地区的转移，经济发达地区的总人口在十年内会出现此消彼涨的趋势。
2010年开始的“用工荒”已经是一个苗头，预计十年内经济发达地区的外来人口将会是负增长的趋势，一线人口的负增长会导致房屋需求减少，进而促使房价走疲、甚至下降。
从海外众多国家房产价格历史走势和减息周期(释放流动性)的关系来看，可以得出这样的结论：
如果房价处于历史高位，且房屋空置率居高不下(创新高)、低(创新低)，交易量锐减的情况下进行市场救市，如降息，恰恰是为了规避市场的硬着陆、市场转向甚至是价格剧烈下挫的开始。
综上所述，由之前大规模资本去追求高增长的房产，应该转向了资本合理分流，追求回报周期稳定，回报稳定的投资产品。（来源：新安房产网）
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