2014年，中国房地产市场首次出现非外力和政策性因素下的市场下行，投资增速持续回落，房屋销售面积、新开工面积以及土地购置面积等多项指标出现负增长。随着地方政府陆续松绑限购政策、央行放松房贷政策以及降息等，市场出现企稳迹象，销售降幅有所缩小，房价环比降幅连续三个月小幅收窄。未来几年市场走势如何，受到了房地产企业、政府、金融机构及广大购房者的共同关注。
然而，要对市场未来走势做出准确的判断，必须首先对当前房地产市场的现状有一个全面清晰准确的认识。而把握现状要求我们首先理清三个基本的问题：，当前城市住房的存量到底有多少？第二，新增商品住房的供求关系如何，住房的需求构成有何变化？第三，不同城市间的分化程度如何，是否需要采取类似的政策措施？本文试着从这些基本问题出发，在研究市场现状的基础上，对未来的楼市走向进行分析和预测，并提出一些政策性建议，希望能有助于促进住房市场的持续健康发展。
当前住房市场现状分析
1.城镇住房存量到底有多少？
关于我国城镇住房的存量，由于官方机构没有发布此项数据，不同学者采用不同的方法对其进行了测算，但测量结果相差较大。有人以历年商品住宅的竣工面积来推算，认为当前城镇住房存量仅有150亿平方米左右，住宅仍属严重供不应求，因而未来市场仍将保持较快增长；也有人以建筑业的历年住宅竣工面积来推算，认为城镇住房存量已经达到300亿平方米，如果考虑到小产权房，住宅的存量将更大，中国房地产市场已经见顶；还有人以城镇人均住房建筑面积乘以城镇人口来进行推算，认为住房存量在240亿平方米左右，住房问题已得到初步解决。
对于这几种推算方法及结果，个人认为都值得商榷。以商品住宅竣工面积推算，只考虑了商品住宅，但没有考虑到非商品住宅的因素，因而会严重低估市场的存量规模。以建筑业的竣工面积推算，没有考虑到建筑业中住房与城镇住房在统计口径上的差异，因而会出现高估。而以人均住房面积推算看似准确，但由于人均住房面积是以家庭户为基础抽样调查得出的，因而其推算结果仍存在一定误差。
相对而言，我们认为，人口普查的相关数据准确性更强，因而可以利用2010年第六次人口普查的相关数据（包括住房的年代结构、人均住房面积、10%抽样的住房总建筑面积等）来对当年的城镇住房存量进行推算，然后结合2011年以来历年城镇住宅竣工面积的数据，可推算出2014年底的存量数据。另外，利用住建部曾经公布过的2005年城镇住房面积数据，结合历年城镇住房竣工面积数据，也可以推算。终，我们综合分析几种不同推算方法的数据差异，可以推测出一个相对科学合理的住房存量数据。（见表1）
从表1中可以看出，测算出的2010年底城镇住宅存量面积的高值约为212亿平方米，低约为137.8亿平方米。可以推定，城镇住房的真实存量应该介于这两个值之间。进一步，考虑到人均住房建筑面积指标是以家庭户进行统计的，不包括集体户，因而数值会偏高。综合各方面因素，我们认为，2010年底我国城镇的住房存量面积约为182.47亿平方米。在此基础上，我们推测2014年底我国城镇住房的存量面积将达到224亿平方米。
由于大家对住房的面积总量感觉比较抽象，我们将其换算为住房的套数就会更加直观。2005年，我国城镇住房的存量套数为1.62亿套，当时的城镇常住人口的家庭户数为1.9亿户，户均住房套数为0.85套；2014年，城镇住房的存量达到2.45亿套，城镇家庭户数为2.64亿户，户均住房套数为0.93套。预计2020年左右，我国将实现城镇居民家庭户均1套房的目标。（见表2）
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